Comprar um imóvel costuma ser associado a uma das decisões patrimoniais mais importantes da vida. Mas, enquanto grande parte dos compradores concentra sua atenção no preço, na localização e nas condições de pagamento, uma etapa muitas vezes negligenciada pode fazer toda a diferença: a due diligence imobiliária.

O problema é que algumas irregularidades não aparecem em uma visita ao imóvel ou em uma conversa com o vendedor. Elas podem estar relacionadas à documentação, à situação jurídica do proprietário, à matrícula, à existência de ações judiciais, a débitos, restrições, problemas urbanísticos ou até à própria origem da propriedade.

E quando essas questões são descobertas somente depois da compra, o comprador pode acabar envolvido em uma disputa judicial que não esperava.

O tamanho do problema

O Brasil possui um dos sistemas judiciários mais movimentados do mundo. Segundo o Conselho Nacional de Justiça (CNJ), o Poder Judiciário encerrou 2025 com 75,5 milhões de processos em tramitação. Somente naquele ano, foram registrados 40,9 milhões de novos processos, o maior volume de casos novos da série histórica iniciada em 2009.

Esses números não significam que milhões desses processos estejam relacionados à compra de imóveis. O CNJ não apresenta uma estatística específica para casos em que o comprador foi prejudicado por uma aquisição realizada sem due diligence.

O dado, porém, ajuda a dimensionar o ambiente de elevada judicialização em que as transações imobiliárias acontecem.

Em outras palavras: uma compra de imóvel não termina necessariamente quando o contrato é assinado ou quando o pagamento é realizado. Se uma questão jurídica anterior à aquisição não for identificada, ela pode se transformar em um problema para o novo proprietário.

O que uma due diligence imobiliária procura descobrir?

A due diligence é uma investigação prévia realizada antes da aquisição para identificar riscos que possam comprometer o negócio.

Dependendo do imóvel e da operação, essa análise pode envolver a verificação da matrícula e do histórico registral, titularidade, eventuais ônus e gravames, ações judiciais envolvendo o proprietário, restrições sobre o imóvel, situação fiscal, regularidade urbanística e edilícia, além de outras informações relevantes.

A lógica é simples: antes de comprar, é preciso entender exatamente o que está sendo comprado e quais riscos acompanham aquele patrimônio.

Uma matrícula aparentemente regular, por exemplo, não substitui necessariamente uma análise mais ampla da operação. A situação jurídica do vendedor e outros elementos da negociação também podem ser relevantes.

O comprador pode descobrir o problema somente depois?

Sim.

Esse é justamente um dos maiores riscos de uma análise superficial.

Imagine um comprador que encontra um imóvel aparentemente perfeito, negocia diretamente com o proprietário, verifica alguns documentos básicos e fecha o negócio. Meses depois, descobre que havia uma questão jurídica relacionada ao vendedor ou à própria propriedade.

Dependendo da natureza do problema, podem surgir discussões envolvendo penhora, fraude contra credores, fraude à execução, disputas sucessórias, nulidades, restrições registrais ou reivindicações de terceiros.

Em determinadas situações, o comprador pode precisar recorrer ao Judiciário para defender seus direitos ou tentar recuperar valores.

E existe outro ponto importante: a propriedade imobiliária no Brasil não se consolida simplesmente pela assinatura de um contrato de compra e venda. O registro do título no Registro de Imóveis é elemento fundamental para a transferência da propriedade.

O barato pode sair muito caro

Muitos compradores enxergam a due diligence como um custo adicional da aquisição.

Na realidade, ela deve ser encarada como uma ferramenta de gestão de risco.

Se uma análise relativamente pequena consegue identificar previamente um problema que poderia gerar anos de disputa, despesas jurídicas, perda de tempo ou até comprometimento do patrimônio, seu custo deixa de ser visto apenas como uma despesa e passa a fazer parte da própria segurança da operação.

O próprio CNJ demonstra como o tempo do Judiciário pode ser significativo: em 2025, o tempo médio dos processos julgados foi de 2 anos e 4 meses, enquanto o tempo médio dos processos pendentes chegou a 3 anos e 7 meses.

Ou seja, descobrir um problema depois da compra pode significar muito mais do que contratar um advogado para “resolver uma documentação”.

Pode significar anos de incerteza.

E os problemas urbanísticos?

Existe ainda uma dimensão que muitas vezes fica fora da análise jurídica tradicional: a regularidade urbanística e construtiva do imóvel.

Uma casa pode estar fisicamente construída, mas apresentar divergências em relação ao projeto aprovado, ausência de licenciamento, área construída não averbada ou outras situações que precisam ser verificadas perante a legislação municipal.

Em cidades com legislação urbanística complexa, como Florianópolis, essa análise pode ser especialmente importante.

Antes de comprar, portanto, não basta perguntar:

“O imóvel tem escritura?”

É preciso perguntar:

“O imóvel está regular perante o Registro de Imóveis e perante a legislação urbanística aplicável?”

São questões diferentes e que podem exigir análises diferentes.

Due diligence é prevenção, não burocracia

Uma boa análise antes da compra pode revelar problemas que dificilmente seriam percebidos apenas durante uma visita ao imóvel.

O objetivo não é necessariamente impedir a aquisição.

Em muitos casos, o resultado da análise pode ser justamente o contrário: permitir que o comprador negocie melhor, corrija uma irregularidade antes da compra, estabeleça condições contratuais adequadas ou simplesmente compre sabendo exatamente quais riscos está assumindo.

O verdadeiro problema não é comprar um imóvel que possui uma questão a ser resolvida.

O problema é descobrir essa questão depois de já ter pago por ele.

Antes de comprar, investigue

Uma decisão imobiliária segura começa muito antes da assinatura do contrato.

A due diligence permite transformar uma compra baseada apenas em confiança e aparência em uma decisão baseada em informação, documentação e análise técnica.

Porque, no mercado imobiliário, uma propriedade pode parecer perfeita por fora e ainda esconder problemas importantes nos documentos.

Antes de comprar um imóvel, descubra o que existe por trás dele.